Ohje
Suomen lain mukaan rakentaminen on luvanvaraista. Rakennusvalvonnassa neuvomme kaikkien rakentamisen lupien hakemisessa, käsittelemme ja myönnämme tarvittavat luvat sekä hoidamme viranomaiskatselmukset aina loppukatselmukseen asti. Viranomaisena seuraamme rakentamiseen liittyvien lakien ja määräyksien noudattamista. Niihin pohjautuen autamme hakuprosesseissa ja valvomme rakentamista. Tavoitteenamme on mahdollistaa hyvä ja turvallinen rakennettu ympäristö asema-, ranta- ja yleiskaavojen toteuttamisen kautta sekä samalla taata rakentajien ja heidän naapureidensa oikeusturva.
Sipoossa koko lupaprosessi tapahtuu sähköisessä asiointipalvelussa – Lupapiste.fi – aina neuvonnasta luvan hakemiseen ja päätöksen kautta rakentamisaikaiseen valvontaan saakka.
Oheisessa kaaviossa kuvataan luvan hakemisen vaiheet sekä rakentamisaikainen valvonta. Kun klikkaat kaavion otsikkoja, saat tietoa otsikon aiheesta.
Alustava selvitystyö
Rakennushankkeeseen ryhtyvän ja suunnittelijoiden tulee perehtyä rakennuspaikkaan, lähiympäristöön, alueen kaavaan, rakennusjärjestykseen ja alueelle mahdollisesti laadittuihin rakennustapaohjeisiin. Tässä vaiheessa hankitaan kartta-aineisto ja muut mahdolliset tekniset lähtötiedot. Pientalon rakentajia suositellaan heti tontin hankkimisen jälkeen olemaan yhteydessä rakentamisen asiantuntijoihin. Rakennushankkeen vaativuutta sekä suunnittelijoiden tehtäviä ja kelpoisuutta tulee punnita tässä vaiheessa.
Rakennushankkeen onnistumiseen tarvitaan monta asiantuntijaa:
- Rakennusvalvonnan lupa-arkkitehti ja lupavalmistelija neuvovat rakennushankkeen luvan hakemisessa
- Pääsuunnittelija vastaa suunnittelun kokonaisuudesta ja laadusta; muut suunnittelijat omasta suunnittelualastaan
- Vastaava työnjohtaja vastaa työmaalla määräysten ja luvan mukaisesta rakentamisesta sekä hyvän rakennustavan mukaisesta työn suorittamisesta; muut työnjohtajat omasta vastuualueestaan.
Rakennuslupa
Pohjois-Sipoo ja Taasjärven asemakaava-alue
- Tytti Mäntyoja
- Lupa-arkkitehti
- +358401914236
- tytti.mantyoja@sipoo.fi
Etelä-Sipoo
- Tove Hagman
- Lupa-arkkitehti
- +358406605148
- tove.hagman@sipoo.fi
Suunnittelutarveratkaisut ja poikkeamispäätökset
- Vesa Ruponen
- Lupavalmistelija
- +358401914235
- vesa.ruponen@sipoo.fi
Lisätietoja:
Minkä luvan tarvitsen?RakennusjärjestysSuunnittelutarveratkaisu tai poikkeaminen
Asuinrakennuksen rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolelle saattaa edellyttää suunnittelutarveratkaisua tai poikkeamispäätöstä. Asemakaava-alueen ulkopuolelle rakennettaessa kannattaa aina selvittää suunnittelutarveratkaisun tai poikkeamispäätöksen tarve lupavalmistelijalta mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Katso alla kohta 'Lisätietoja:' Suunnittelutarvealue ja -ratkaisu.
Suunnittelutarveratkaisut ja poikkeamispäätökset
- Vesa Ruponen
- Lupavalmistelija
- +358401914235
- vesa.ruponen@sipoo.fi
Suunnittelutarveratkaisun vaiheet:
Rakentamisen lupia haetaan aina Lupapiste.fi -palvelun kautta. Tarvittaessa lupavalmistelija neuvoo hakemuksen tekemisessä ja antaa ennakko-ohjausta. Ennakko-ohjausta ja kysymyksiä voi esittää Lupapiste.fi -palvelun neuvonta-osiossa (”Kysy neuvoa”).
Rakennusvalvonta veloittaa rakennusvalvontataksan mukaiset lupamaksut.
Asemakaava ohjaa rakentamista tiiviillä alueella
Asemakaavoilla säädellään, mihin tarkoituksiin aluetta voi käyttää ja kuinka paljon alueelle saa rakentaa. Kunnan kotisivuilta löytyy karttapalvelusta rakennuspaikkaasi koskevat kaavatiedot (kaavakartta sekä kaavamerkinnät ja -määräykset ja mahdollisesti kaavaa täydentävät rakennustapaohjeet, ks. alla kohta Lisätietoja).
Asemakaava on yksityiskohtaisin kaavoituksen tasoista ja siinä määritellään alueen tuleva käyttö: mm. mitä saa rakentaa, mihin ja millä tavalla, mitä säilytetään. Asemakaavalla on mahdollista määritellä yksityiskohtaisesti kunkin alueen käyttötarkoitus, katujen leveys, alueen sisällä mm. rakennusten, leikkipaikkojen ja pysäköintialueiden sijainti, rakennusten korkeus ja kerrosala sekä kohteesta riippuen tarvittaessa jopa kattomuoto, räystäslinjan tarkka korkeusasema ja julkisivumateriaali. Rakentamisen ohjaamisella tavoitellaan alueelle yhtenäistä ilmettä ja naapureille ennakoivuutta rakentamisen tapahtuessa vähitellen eri aikoina.
Sipoossa kaavoitusyksikkö laatii asemakaavat ja kunnanvaltuusto hyväksyy ne ohjaamaan alueiden rakentamista. Asemakaavan toteuttamista valvoo Sipoon kunnan rakennusvalvonta yhteistyössä kaavoitusyksikön kanssa.
Lisätietoja:
Kaavoituksen karttapalveluYleiskaava sovittaa yhteen ja ohjaa asemakaavojen laatimista
Yleiskaava on kunnan maankäytön suunnitelma ja se on keskeinen kunnan alueiden käytön kehittämisväline. Se on nimensä mukaisesti yleispiirteinen kaava, jossa osoitetaan alueiden käytön pääperiaatteet kunnassa. Yleiskaava ohjaa kunnan yhdyskuntarakennetta ja maankäyttöä, lähinnä asemakaavoitusta sekä myös suoraan rakentamista esim. kylä- tai ranta-alueella ja siten haja-asutusalueella rakentamisen lupien käsittelyä.
Kunnan kotisivuilta löytyy karttapalvelusta rakennuspaikkaasi koskevat kaavatiedot (kaavakartta sekä kaavamerkinnät ja -määräykset, ks. alla kohta Lisätietoja).
Yleiskaava voi koskea koko kuntaa tai sen tiettyä osa-aluetta, jolloin sitä kutsutaan osayleiskaavaksi.
Kuntaa rakennetaan pääsääntöisesti voimassaolevien asemakaavojen mukaisesti. Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolelle edellyttää useimmiten poikkeamispäätöstä ja/tai suunnittelutarveratkaisupäätöstä. Yleensä esim. rakennusjärjestyksen mukaiset talousrakennukset asuinrakennuksen yhteyteen on mahdollista toteuttaa suoraan rakennusluvalla. Katso lisätietoja kohdasta "Suunnittelutarveratkaisu tai poikkeaminen".
Lisätietoja:
Kaavoituksen karttapalveluLisätietoja:
Pätevän ammattisuunnittelijan palkkaaminen heti rakennusprojektin alussa on tärkeää. Tällä saavutetaan laadukas lopputulos ja usein myös rahallista säästöä. Pääsuunnittelija auttaa myös lupaprosessin eri vaiheissa. Rakennushankkeessa on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan oltava pääsuunnittelija. Lisäksi tarvitaan mahdollisesti rakennussuunnittelija ja muita erityissuunnittelijoita.
Alueen rakentamista ohjaavaan kaavaan ja rakennustapaohjeeseen tulee tutustua huolellisesti jo suunnittelun alkuvaiheissa. Suunnittelu on rakennusprojektin tärkeimpiä vaiheita, sillä siinä määritellään pääosa kohteen rakennus- ja käyttökustannuksista. Ammattitaitoisen suunnittelijan tekemä suunnitelma säästää kuluissa sekä helpottaa ja nopeuttaa lupaprosessia ja rakentamista.
Suunnittelijoiden kelpoisuusvaatimukset määritellään maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä ympäristöministeriön ohjeessa. Suunnittelijan kelpoisuus määräytyy koulutuksen ja kokemuksen perusteella. Korjaus- tai muutostyön suunnittelijalla tulee olla kokemusta korjausten tai muutostöiden suunnittelutehtävistä. Vain vaativuudeltaan vähäisenä pidettävissä hankkeissa voi suunnittelijana toimia henkilö, jolla ei ole rakennusalan tutkintoa. Rakennusvalvontaviranomainen arvioi suunnittelijan kelpoisuuden kyseiseen tehtävään. Kelpoisuus on hankekohtainen.
Viimeistään rakennuslupahakemuksen yhteydessä on ilmoitettava Lupapisteessä valittu pääsuunnittelija ja rakennussuunnittelija. Kelpoisuuden arvioimiseksi liitetään tarvittavat tiedot em. suunnittelijoiden koulutuksesta ja suunnittelukokemuksesta, yleensä tutkintotodistus ja CV tai lyhyt referenssiluettelo. Pääsuunnittelijan tulee olla kirjautunut Lupapisteessä hankkeeseen.
Pääsuunnittelijan vastuu kestää koko hankkeen ajan. Pääsuunnittelijan tehtävänä on varmistaa, että suunnittelijoilla on riittävät lähtötiedot/selvitykset hankkeeseen liittyen ja huolehtia, että tarvittavat suunnitelmat hankkeesta laaditaan. Pääsuunnittelijan tehtävä on huolehtia, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat kokonaisuuden siten, että rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset täyttyvät.
Sipoossa on käytössä Lupapiste-asiointipalvelu, jonka kautta haetaan rakentamisen lupia ja hoidetaan niihin liittyvää viranomaisasiointia. Sipoon rakennusvalvonta käsittelee kaikki lupahakemukset sähköisesti. Sähköisen palvelun kautta rakennushankkeen lupa-asiointi sujuu kätevästi verkossa.
Huolellisesti kirjattu lupahakemus sekä hyvin laaditut suunnitelmat ja kattavasti liitetyt asiakirjat edesauttavat nopeaa luvan käsittelyä rakennusvalvonnassa.
Lisätietoja:
- Hakemuksen tiedot
- Hankkeen osapuolet
- kaikki kiinteistön omistajat/ haltijat Lupapisteessä kirjautuneena tai valtakirjalla
- Asemapiirros
- Selvitys naapureiden kuulemisesta sekä tarvittaessa naapurin suostumus
- Muut mahdollisesti tarvittavat liitteet, kuten valtakirjat, selvitys rakennuspaikan hallinnasta jne.
- Lainhuutotodistus
- Kiinteistörekisteriote
- Kiinteistörekisterikartta
- Peruskarttaote ja/tai kaavaote
Luvan hakemisesta on ilmoitettava naapureille. Tätä kutsutaan naapurin kuulemiseksi. Naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäisen kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa. Mikäli kiinteistöllä on useampi omistaja tai haltija, heitä kaikkia tulee kuulla.
Luvanhakijan kannattaa kuulla naapurit itse, sillä se nopeuttaa lupahakemuksen käsittelyä ja säästää rahaa. Kuulemisessa käytetään rakennusvalvonnan laatimaa kuulemislomaketta ja sen ohessa olevaa kirjallista ohjetta. Täytetyt ja allekirjoitetut kuulemislomakkeet liitetään Lupapisteeseen mieluummin yhtenä tiedostona. Kuulemisen voi hoitaa myös Lupapisteen kautta sähköisesti, mikäli naapurin sähköpostiosoite on tiedossa.
Myös rakennusvalvonta voi hoitaa kuulemisen, jolloin veloitus on valtuuston hyväksymän rakennusvalvontataksan mukainen.
Naapurin suostumus
Naapurin kuulemisen lisäksi voidaan edellyttää myös naapurin suostumusta, mikäli suunnitelmissa poiketaan kaavan tai rakennusjärjestyksen määräyksistä, esimerkiksi jos rakennus halutaan sijoittaa lähemmäksi naapuritontin rajaa kuin asemakaava tai rakennusjärjestys sallii. Suostumus pyydetään vain niiltä naapureilta, joiden etuun asia vaikuttaa. Hakija hoitaa aina suostumuksen hakemisen. Suostumus annetaan kirjallisesti ja suostumuksen kohde tulee yksilöidä.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa:
Naapurien kuuleminenKuuleminen ja lausunnotLupahakemusta valmistellaan moniammatillisen tiimin yhteistyönä. Lupapisteen keskustelu-ikkuna toimii hakijan ja lupakäsittelijän tiedonvälityskanavana, mm. asiakirjojen korjaus- ja täydennyspyynnöt tulevat hakijalle/pääsuunnittelijalle tätä kautta.
Kielteiset suunnittelutarveratkaisut ja poikkeamispäätökset viedään viranhaltijavalmistelulla valiokunnan päätettäväksi; myönteiset ratkeaa viranhaltijan valmistelussa.
Lupa myönnetään, kun edellytykset myönteiselle päätökselle ovat olemassa. Kun lupa on myönnetty, päätös näkyy Lupapiste-palvelussa.
Lisätietoja:
Rakennusvalvonta pyytää Lupapisteen kautta muiden viranomaisten lausuntoja hankkeen sisältö huomioon ottaen. Kunnan sisäisiä lausunnonantajia ovat mm. kaavoitus, ympäristönsuojelu ja vesilaitos ja ulkopuolisia ovat mm. pelastusviranomainen, ympäristöterveydenhuolto ja Porvoon museo.
Lisätietoja:
Tämä ohje koskee rakennusluvan hakemista suunnittelutarvealueella.
Mikä on suunnittelutarvealue?
Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen (MRL 16 §).
Merkittävä osa Sipoon asemakaava-alueiden ulkopuolisista alueista on suunnittelutarvealuetta. Tämän lisäksi osa Sipoon alueesta on suoraan yleiskaavassa määrätty suunnittelutarvealueeksi.
Suunnittelutarvealueilla rakentamiseen liittyvä päätöksentekomenettely on kaksivaiheinen:
- Aluksi kunta tekee suunnittelutarveratkaisun.
- Siinä tapauksessa, että suunnittelutarveratkaisu on myönteinen, kunta voi myöntää hakijalle rakennusluvan.
Miksi tarvitaan suunnittelutarveratkaisu?
Suunnittelutarvealueella asuinrakennuksen rakentamista ohjataan suunnittelutarveratkaisulla. Sen avulla mahdollistetaan rakentaminen alueille, joilla ei ole rakentamista suoraan ohjaavaa kaavaa. Rakentamisen tulee olla maisemallisesti sopivaa eikä se saa vaikeuttaa erityisten luonnon- ja kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista. Olennainen osa lupaharkintaa on myös sen arviointi, voidaanko lupa myöntää vaarantamatta maanomistajien tasapuolista kohtelua.
Hajarakentamisen ohjaamisessa suunnittelutarvealueilla on suuri merkitys. Suunnittelutarveharkinnan tavoitteena on, että alueille ei vähitellen syntyisi suunnittelematonta rakentamista, joka haittaisi myöhempää alueen kaavoitusta. Erityisesti tämä koskee alueita, joilla on kasvupaineita ja sijaitsevat esim. taajamien reunoilla. Yksittäisten rakennusten myötä kehittyneelle alueelle on hankalaa jälkikäteen sijoittaa esim. kunnallistekniikan ja liikenneväylien tarvitsemia alueita ja rakentaa alue riittävän tiiviiksi, jotta palveluille syntyisi edellytyksiä.
Suunnittelutarveratkaisun myöntämiselle on maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL 137 §) asetettu erityiset edellytykset, joiden on täytyttävä. Suunnittelutarveratkaisumenettelyssä selvitetään siis, saako hakemuksen kohteena olevalle paikalle rakentaa. Suunnittelutarveratkaisua ei tarvita olemassa olevaan asuntoon tai maatilaan kuuluvan talousrakennuksen rakentamiseen tai olemassa olevan asuinrakennuksen korjaamiseen tai vähäiseen laajentamiseen.
Suunnittelutarveratkaisua tulee hakea hyvissä ajoin ennen rakennushankkeeseen ryhtymistä. Suunnittelutarveratkaisun voimassaoloaika määrätään päätöksessä, mutta aika ei voi olla kahta vuotta pidempi. Myönteisen ratkaisun tultua rakennuslupaa on haettava suunnittelutarveratkaisun voimassaoloajan puitteissa. Ratkaisu siitä, edellyttääkö rakentaminen suunnittelutarveratkaisua, tehdään tapauskohtaisesti. Arvioinnissa vaikuttavat mm. hankkeen laatu ja rakennuspaikka.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa:
Rakennusluvan erityiset edellytykset suunnittelutarvealueella (MRL 137 §)Mikäli rakentamisessa halutaan poiketa kaavasta tai muista maankäyttö- ja rakentamislain mukaisista tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista, kuten rakennusjärjestyksestä, tarvitaan ennen rakennuslupaa poikkeamispäätös.
Poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeamiseen tarvitaan aina erityinen syy. Erityinen syy on jokin rakennuspaikan ominaisuuksiin liittyvä syy. Sen sijaan erityinen syy ei voi liittyä hakijan ominaisuuksiin (esimerkiksi taloudelliseen tilanteeseen tai lasten lukumäärään).
Poikkeamista tulee hakea hyvissä ajoin ennen rakennushankkeeseen ryhtymistä. Poikkeamisen voimassaoloaika määrätään päätöksessä, mutta aika ei voi olla kahta vuotta pidempi. Myönteisen ratkaisun tultua rakennuslupaa on haettava poikkeamispäätöksen voimassaoloajan puitteissa.
Poikkeamislupa tarvitaan muun muassa:
- Haluttaessa poiketa voimassa olevan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.
- Haluttaessa poiketa voimassa olevan asemakaavan rakennusaloista.
- Haluttaessa poiketa rakennuspaikan enimmäisrakennusoikeudesta.
- Haluttaessa poiketa kunnan rakennusjärjestyksen mukaisesta rakennuspaikan vähimmäispinta-alasta.
- Rakentamisesta ranta-alueelle ilman asemakaavaa.
Emätilaperiaatteen käytöstä on määrätty sipoolaisissa yleiskaavoissa tai osayleiskaavoissa (osassa kaavoista on käytetty myös termiä kantatila). Periaate on laajasti käytössä myös muissa Suomen kunnissa. Emätilalla tarkoitetaan sellaista kiinteistöä, joka on ollut olemassa 1.7.1959 (jo kumotun rakennuslain voimaantulopäivä). Emätilat on yleensä tämän päivämäärän jälkeen lohkottu pienemmiksi ja nykyisen kiinteistöjaotuksen perusteella samaan emätilaan kuuluu yleensä useita kiinteistöjä.
Emätilaselvityksessä tutkitaan, mihin emätilaan hakemuksen kohteena oleva kiinteistö kuuluu ja kuinka paljon rakennuspaikkoja on emätilan alueelle jo entuudestaan toteutettu. Sipoolaisissa osayleiskaavoissa tai yleiskaavoissa on usein määrätty mitoituksesta, jota enempää rakennuspaikkoja ei emätilan alueelle voida myöntää. Mitoitus on kyläalueilla korkeampi ja vastaavasti rakentamiseen huonommin soveltuvilla alueilla alhaisempi. Tätä yleiskaavan mukaista mitoitusta verrataan olemassa oleviin rakennuspaikkoihin ja voidaan arvioida, onko emätilan alueelle mahdollista myöntää uusia rakennuspaikkoja.
Emätilaperiaatteen käytöllä pyritään turvaamaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu ottamalla huomioon muiden maanomistajien mahdolliset tarpeet vastaavaan rakentamiseen siten, että yksi maanomistaja ei pystyisi käyttämään koko emätilan laskennallista rakennusoikeutta. Tämän lisäksi pyritään varmistamaan, että pääosa rakentamisesta sijoittuisi yleiskaavojen tavoitteiden mukaisesti kyläalueille. Käytännössä arviointi kohdistetaan kiinteistön käyttämään rakennusoikeuteen. On siis mahdollista, että rakentamattoman kiinteistön nykyinen omistaja jää ilman rakennusoikeutta, mikäli edellinen omistaja on kiinteistöstä jo lohkonut mitoituksen mukaisen määrän rakennuspaikkoja. Lisäksi on huomioitava, että emätilatarkastelu tai mitoitus on vain yksi luvan myöntämiseen vaikuttavista tekijöistä. Jotta lupa voidaan myöntää, on kaikki maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:n mukaiset edellytykset täytyttävä.
Rakennuslupaprosessin käynnistäminen
Rakentamisen lupia haetaan aina Lupapiste.fi -palvelun kautta. Tarvittaessa lupavalmistelija neuvoo hakemuksen tekemisessä ja antaa ennakko-ohjausta. Ennakko-ohjausta ja kysymyksiä voi esittää Lupapiste.fi -palvelun neuvonta-osiossa (”Kysy neuvoa”)
Hakemuksen tekeminen kannattaa antaa ammattilaisen (pääsuunnittelijan) tehtäväksi.
Rakennusvalvonta veloittaa rakennusvalvontataksan mukaiset lupamaksut.
Asemakaava ohjaa rakentamista tiiviillä alueella
Asemakaavoilla säädellään, mihin tarkoituksiin aluetta voi käyttää ja kuinka paljon alueelle saa rakentaa. Kunnan kotisivuilta löytyy karttapalvelusta rakennuspaikkaasi koskevat kaavatiedot (kaavakartta sekä kaavamerkinnät ja -määräykset ja mahdollisesti kaavaa täydentävät rakennustapaohjeet, ks. alla kohta Lisätietoja).
Asemakaava on yksityiskohtaisin kaavoituksen tasoista ja siinä määritellään alueen tuleva käyttö: mm. mitä saa rakentaa, mihin ja millä tavalla, mitä säilytetään. Asemakaavalla on mahdollista määritellä yksityiskohtaisesti kunkin alueen käyttötarkoitus, katujen leveys, alueen sisällä mm. rakennusten, leikkipaikkojen ja pysäköintialueiden sijainti, rakennusten korkeus ja kerrosala sekä kohteesta riippuen tarvittaessa jopa kattomuoto, räystäslinjan tarkka korkeusasema ja julkisivumateriaali. Rakentamisen ohjaamisella tavoitellaan alueelle yhtenäistä ilmettä ja naapureille ennakoivuutta rakentamisen tapahtuessa vähitellen eri aikoina.
Sipoossa kaavoitusyksikkö laatii asemakaavat ja kunnanvaltuusto hyväksyy ne ohjaamaan alueiden rakentamista. Asemakaavan toteuttamista valvoo Sipoon kunnan rakennusvalvonta yhteistyössä kaavoitusyksikön kanssa.
Lisätietoja:
Kaavoituksen karttapalveluYleiskaava sovittaa yhteen ja ohjaa asemakaavojen laatimista
Yleiskaava on kunnan maankäytön suunnitelma ja se on keskeinen kunnan alueiden käytön kehittämisväline. Se on nimensä mukaisesti yleispiirteinen kaava, jossa osoitetaan alueiden käytön pääperiaatteet kunnassa. Yleiskaava ohjaa kunnan yhdyskuntarakennetta ja maankäyttöä, lähinnä asemakaavoitusta sekä myös suoraan rakentamista esim. kylä- tai ranta-alueella ja siten haja-asutusalueella rakentamisen lupien käsittelyä.
Kunnan kotisivuilta löytyy karttapalvelusta rakennuspaikkaasi koskevat kaavatiedot (kaavakartta sekä kaavamerkinnät ja -määräykset, ks. alla kohta Lisätietoja).
Yleiskaava voi koskea koko kuntaa tai sen tiettyä osa-aluetta, jolloin sitä kutsutaan osayleiskaavaksi.
Kuntaa rakennetaan pääsääntöisesti voimassaolevien asemakaavojen mukaisesti. Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolelle edellyttää useimmiten poikkeamispäätöstä ja/tai suunnittelutarveratkaisupäätöstä. Yleensä esim. rakennusjärjestyksen mukaiset talousrakennukset asuinrakennuksen yhteyteen on mahdollista toteuttaa suoraan rakennusluvalla. Katso lisätietoja kohdasta "Suunnittelutarveratkaisu tai poikkeaminen".
Lisätietoja:
Kaavoituksen karttapalveluLisätietoja:
Pätevän ammattisuunnittelijan palkkaaminen heti rakennusprojektin alussa on tärkeää. Tällä saavutetaan laadukas lopputulos ja usein myös rahallista säästöä. Pääsuunnittelija auttaa myös lupaprosessin eri vaiheissa. Rakennushankkeessa on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan oltava pääsuunnittelija. Lisäksi tarvitaan mahdollisesti rakennussuunnittelija ja muita erityissuunnittelijoita.
Alueen rakentamista ohjaavaan kaavaan ja rakennustapaohjeeseen tulee tutustua huolellisesti jo suunnittelun alkuvaiheissa. Suunnittelu on rakennusprojektin tärkeimpiä vaiheita, sillä siinä määritellään pääosa kohteen rakennus- ja käyttökustannuksista. Ammattitaitoisen suunnittelijan tekemä suunnitelma säästää kuluissa sekä helpottaa ja nopeuttaa lupaprosessia ja rakentamista.
Suunnittelijoiden kelpoisuusvaatimukset määritellään maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä ympäristöministeriön ohjeessa. Suunnittelijan kelpoisuus määräytyy koulutuksen ja kokemuksen perusteella. Korjaus- tai muutostyön suunnittelijalla tulee olla kokemusta korjausten tai muutostöiden suunnittelutehtävistä. Vain vaativuudeltaan vähäisenä pidettävissä hankkeissa voi suunnittelijana toimia henkilö, jolla ei ole rakennusalan tutkintoa. Rakennusvalvontaviranomainen arvioi suunnittelijan kelpoisuuden kyseiseen tehtävään. Kelpoisuus on hankekohtainen.
Viimeistään rakennuslupahakemuksen yhteydessä on ilmoitettava Lupapisteessä valittu pääsuunnittelija ja rakennussuunnittelija. Kelpoisuuden arvioimiseksi liitetään tarvittavat tiedot em. suunnittelijoiden koulutuksesta ja suunnittelukokemuksesta, yleensä tutkintotodistus ja CV tai lyhyt referenssiluettelo. Pääsuunnittelijan tulee olla kirjautunut Lupapisteessä hankkeeseen.
Pääsuunnittelijan vastuu kestää koko hankkeen ajan. Pääsuunnittelijan tehtävänä on varmistaa, että suunnittelijoilla on riittävät lähtötiedot/selvitykset hankkeeseen liittyen ja huolehtia, että tarvittavat suunnitelmat hankkeesta laaditaan. Pääsuunnittelijan tehtävä on huolehtia, että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelmat muodostavat kokonaisuuden siten, että rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset täyttyvät.
Hakemuksen laadinta ja jättäminen
Sipoossa on käytössä Lupapiste-asiointipalvelu, jonka kautta haetaan rakentamisen lupia ja hoidetaan niihin liittyvää viranomaisasiointia. Sipoon rakennusvalvonta käsittelee kaikki lupahakemukset sähköisesti. Sähköisen palvelun kautta rakennushankkeen lupa-asiointi sujuu kätevästi verkossa.
Pääsuunnittelijan on päivättävä ja allekirjoitettava pääpiirustukset sekä muut selvitykset ja suunnitelmat sähköisesti Lupapisteessä. Muiden hakemukseen liitettävien liitteiden osalta katso lisätietoa alta kohdasta "Lupapisteen hakemukseen liitettävät tiedot/asiakkaan toimesta". Rakentamisaikaisten erityissuunnitelmien osalta ohjeistetaan kohdassa "Rakentaminen".
Huolellisesti kirjattu lupahakemus sekä hyvin laaditut suunnitelmat ja kattavasti liitetyt asiakirjat edesauttavat nopeaa luvan käsittelyä rakennusvalvonnassa.
Lisätietoja:
- Hakemuksen tiedot
- Hankkeen osapuolet
- kaikki kiinteistön omistajat/ haltijat Lupapisteessä kirjautuneena tai valtakirjalla
- pääsuunnittelija Lupapisteessä kirjautuneena sekä tutkintotodistus ja CV tai referenssiluettelo liitteenä
- Pääpiirustukset: vähintään asemapiirros, pohja-, julkisivu- ja leikkauspiirustukset
- Selvitys naapureiden kuulemisesta sekä tarvittaessa naapurin suostumus
- Hakemus liittymisestä vesihuoltoon tai jätevesijärjestelmän suunnitelma (sisältää vähintään suunnitelmalomakkeen, leikkauspiirustuksen ja asemapiirroksen)
- Perustamistapalausunto
- Energiaselvitys (sisältää energiatodistuksen)
- Kosteudenhallintaselvitys
- Pääsuunnittelijan tarkastuslista
- Muut mahdollisesti tarvittavat liitteet, kuten valtakirjat, selvitys rakennuspaikan hallinnasta jne.
- Lainhuutotodistus
- Kiinteistörekisteriote
- Kiinteistörekisterikartta
- Peruskarttaote ja/tai kaavaote
- Mahdollinen hankkeeseen liittyvä suunnittelutarveratkaisu ja/tai poikkeamispäätös
Luvan hakemisesta on ilmoitettava naapureille. Tätä kutsutaan naapurin kuulemiseksi. Naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäisen kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa. Mikäli kiinteistöllä on useampi omistaja tai haltija, heitä kaikkia tulee kuulla.
Luvanhakijan kannattaa kuulla naapurit itse, sillä se nopeuttaa lupahakemuksen käsittelyä ja säästää rahaa. Kuulemisessa käytetään rakennusvalvonnan laatimaa kuulemislomaketta ja sen ohessa olevaa kirjallista ohjetta. Täytetyt ja allekirjoitetut kuulemislomakkeet liitetään Lupapisteeseen mieluummin yhtenä tiedostona. Kuulemisen voi hoitaa myös Lupapisteen kautta sähköisesti, mikäli naapurin sähköpostiosoite on tiedossa.
Myös rakennusvalvonta voi hoitaa kuulemisen, jolloin veloitus on valtuuston hyväksymän rakennusvalvontataksan mukainen.
Naapurin suostumus
Naapurin kuulemisen lisäksi voidaan edellyttää myös naapurin suostumusta, mikäli suunnitelmissa poiketaan kaavan tai rakennusjärjestyksen määräyksistä, esimerkiksi jos rakennus halutaan sijoittaa lähemmäksi naapuritontin rajaa kuin asemakaava tai rakennusjärjestys sallii. Suostumus pyydetään vain niiltä naapureilta, joiden etuun asia vaikuttaa. Hakija hoitaa aina suostumuksen hakemisen. Suostumus annetaan kirjallisesti ja suostumuksen kohde tulee yksilöidä.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa:
Naapurien kuuleminenKuuleminen ja lausunnotHakemuksen käsittely
Lupakäsittely alkaa, kun hakemus on käsittelykelpoinen eli asianmukaisesti täytetty hakemus tarvittavine liiteasiakirjoineen on Lupapisteessä. Hakemuksen käsittelyaika lasketaan alkavaksi, kun hakemus on käsittelykelpoinen.
Rakennuslupaa valmistellaan moniammatillisen tiimin yhteistyönä. Lupapisteen keskustelu-ikkuna toimii hakijan ja lupakäsittelijän tiedonvälityskanavana, mm. asiakirjojen korjaus- ja täydennyspyynnöt tulevat hakijalle/pääsuunnittelijalle tätä kautta.
Yli 1500 k-m² suuruisten rakennusten ja laajempien kuin kaksiasuntoisten asuinrakennusten lupapäätökset tekee kunnan rakennus- ja ympäristövaliokunta. Muut rakennuslupa-, toimenpidelupa-, purkamislupa- ja maisematyölupapäätökset tekevät rakennusvalvonnan viranhaltijat.
Lupa myönnetään, kun edellytykset myönteiselle päätökselle ovat olemassa. Kun lupa on myönnetty, päätös näkyy Lupapiste-palvelussa.
Lisätietoja:
Rakennusvalvonta pyytää Lupapisteen kautta muiden viranomaisten lausuntoja hankkeen sisältö huomioon ottaen. Kunnan sisäisiä lausunnonantajia ovat mm. kaavoitus, ympäristönsuojelu ja vesilaitos ja ulkopuolisia ovat mm. pelastusviranomainen, ympäristöterveydenhuolto ja Porvoon museo.
Myönnetty lupa
Lupapäätös muutoksenhakuosoituksineen postitetaan hakijalle tai muulle hakemukseen merkitylle päätöksen antopäivän jälkeen. Päätös tulee myös Lupapiste-palveluun.
Lupapäätösten julkipanolistat ovat nähtävillä määräajan kunnan ilmoitustaululla ja rakennusvalvonnan verkkosivuilla. Rakentamiseen saa ryhtyä vasta, kun rakennuslupapäätös on lainvoimainen, jollei hakemuksesta ole vakuutta vastaan myönnetty aloittamisoikeutta (=lupa aloittaa rakentaminen päätöksen saamisen jälkeen ja ennen päätöksen lainvoimaisuutta). Aloittamisoikeutta haetaan lupahakemuksen yhteydessä kirjaamalla tämä Lupapisteessä hankkeen kuvaukseen.
Aloittamisoikeuden asettamismaksu määräytyy rakennusvalvontataksan mukaan ja vakuusmaksun suuruus määritellään rakennushankkeen laajuuden mukaan. Vakuusmaksu palautetaan luvan tultua lainvoimaiseksi.
Lupapäätökseen liittyy usein lupaehtoja, joita pitää noudattaa rakentamisessa.
Lisätietoja:
Myönnetty lupa antaa oikeuden tiettyyn rakentamis- tai muuhun toimenpiteeseen. Ennen kuin myönnetyn luvan mukainen rakentaminen tai muun toimenpiteen suorittaminen voidaan aloittaa, luvan on oltava lainvoimainen. Lainvoimaisuudella tarkoitetaan sitä, että valitusaika on kulunut umpeen eikä päätöksestä ole valitettu. Muutoksenhakuaika on yleensä 14 tai 30 päivää.
Lupa ei velvoita rakentamaan. Jollei rakennusluvan tarkoittamaa rakennustyötä ole aloitettu kolmessa vuodessa tai saatettu loppuun viiden vuoden kuluessa, lupa raukeaa. Toimenpidelupa, purkamislupa tai maisematyölupa raukeaa, jollei toimenpidettä ole tehty kolmen vuoden kuluessa. Määräajat alkavat luvan lainvoimaiseksi tulemisesta.
Rakennusvalvonta voi pidentää luvan voimassaoloa työn aloittamista varten enintään kahdella vuodella, jos oikeudelliset edellytykset rakentamiseen tai muuhun toimenpiteeseen ovat edelleen voimassa. Työn loppuunsaattamista varten määräaikoja voidaan pidentää enintään kolmella vuodella kerrallaan ja lyhimmillään puolen vuoden jaksoissa. Pidentämishakemus on tehtävä ennen lupapäätöksen raukeamista.
Jatkoaikaa haetaan Lupapisteessä. Mikäli lupa on myönnetty paperihakemuksella, voi jatkoaikaa hakea paperilomakkeella. Mikäli jatkoaikaa haetaan Lupapisteen kautta, tulee haetun jatkoajan pituus kirjata vuosissa selkeästi hakemukseen (ks. rakennusvalvontataksa). Hankkeen tilanteesta tulee myös liittää lyhyt selvitys.
Rakentaminen
Rakennusaikainen valvonta edistää rakennetun ympäristön laatua ja turvallisuutta. Rakennusprojekti tulee aloittaa kolmen vuoden ja saattaa päätökseen viiden vuoden kuluessa luvan saannista. Tarvittaessa projektille on mahdollista hakea jatkoaikaa: rakentamisen aloittamiselle enintään kaksi vuotta kokonaisuudessaan ja rakentamisen päätökseen saattamiselle enintään kolme vuotta kerrallaan.
Rakennustyön aikana viranomaiset suorittavat työmaalla katselmuksia ja tarkastuksia, joiden tarpeellisuus on määritelty lupapäätöksessä. Rakennusvalvonta on mukana aloituskokouksessa sekä lupaehtojen mukaisissa katselmuksissa. Rakennusvalvontaviranomainen voi tarvittaessa määrätä myös muita katselmuksia esimerkiksi aloituskokouksessa. Viranomaiskatselmuksilla varmistetaan, että rakentaminen toteutetaan suunnitelmien ja rakennusluvan mukaisesti. Katselmuksien määrä riippuu rakennusprojektin laajuudesta. Niitä voi olla esim. sijainti-, pohja-, rakenne-, käyttöönotto- sekä loppukatselmus.
Katselmuksien suorittamisesta ajallaan ja katselmusajankohdan varaamisesta huolehtii työmaan vastaava työnjohtaja.
Työnjohtajat
Rakennusvalvonta hyväksyy lupaehdoissa määritellyt työmaan työnjohtajat, jotka yleensä ovat vastaava työnjohtaja (VTJ), kiinteistön vesi- ja viemärilaitteiston työnjohtaja (KVV) sekä ilmanvaihtolaitteiston työnjohtaja (IV). Näiden työnjohtajien hakemukset/ilmoitukset tehdään Lupapisteeseen ennen kyseisen vaiheen aloittamista. Työnjohtajat täyttävät työmaan tarkastusasiakirjaa, jonka rakennustarkastaja tarkastaa katselmusten yhteydessä.
Tavallisimmat katselmukset:
Sijainnin merkintä on tilattava ennen varsinaisen rakennustyön aloittamista, mikäli luvassa on edellytetty merkintää. Rakennuksen paikan merkitsemisen tarkoituksena on ohjata rakentajaa rakentamaan rakennusluvassa määriteltyyn paikkaan. Sijainnin merkinnän voi tilata sähköpostitse osoitteesta mittauspalvelut@sipoo.fi
Rakennustöiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontaan. Ilmoitusvelvollisuus koskee kaikkia rakennushankkeita. Aloitusilmoituksen tekee yleensä hankkeen vastaava työnjohtaja puhelimitse tai sähköpostitse alueen rakennustarkastajalle.
Ennen rakennustyöhön ryhtymistä rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee yleensä järjestää aloituskokous. Lupapäätöksessä on maininta, mikäli aloituskokous tarvitaan. Aloituskokouksessa käydään läpi lupaehdot ja -asiakirjat sekä yhteiset pelisäännöt myönnetyn luvan osalta. Kokoukseen osallistuvat rakennustyöhön ryhtyvä, vastaava työnjohtaja, pääsuunnittelija, rakennustarkastaja ja mahdollisesti muita asianosaisia.
Pohjakatselmuksessa tarkastetaan maapohjan sekä perustusrakenteiden suunnitelmien mukaisuus. Vastaava työnjohtaja pyytää pohjakatselmuksen suorittamista kun kaivuu- ja perustusrakenteiden alaiset täyttötyöt on tehty ja mahdolliset perustusrakennemuotit ja -raudoitukset on asennettu.
Sijaintikatselmus suoritetaan, kun rakennuksen perustukset ovat valmiit. Sijaintikatselmuksessa tarkastetaan rakennuksen sijainti suhteessa myönnettyyn lupaan. Myös rakennuksen korkeusasema tarkastetaan tässä yhteydessä. Sijaintikatselmuksen voi tilata sähköpostitse osoitteesta mittauspalvelut@sipoo.fi
Rakennekatselmuksessa tarkastetaan kohteen kantavia ja jäykistäviä rakenteita. Jos ei ole muuta ole sovittu, vastaava työnjohtaja pyytää rakennekatselmuksen suorittamista kun rakennuksen vesikattorakenteet on asennettu ja sidottu rakennesuunnitelmien mukaisesti.
Käyttöönottokatselmuksessa, joka on osittainen loppukatselmus, tarkastetaan rakennuksen käyttöönoton edellytykset. Laajan katselmuksen tarkoituksena on varmistaa, että rakennus ja käyttöönotettavat alueet ovat käyttäjilleen turvallisia. Rakennusta tai sen osaa ei saa ottaa käyttöön ennen käyttöönottokatselmusta.
Loppukatselmus pidetään kun rakennustyöt ovat täysin valmiit. Loppukatselmuksessa tarkastetaan koko hankkeen valmis lopputulos, jolloin myös piha-alueiden tulee olla täysin valmiita. Loppukatselmus on tilattava rakennusluvan voimassaoloaikana (rakennusluvan voimassaoloaika on 5 vuotta ja toimenpideluvan voimassaoloaika on 3 vuotta).
Rakennus voidaan ottaa käyttöön
Viranomaisvalvonta päättyy loppukatselmukseen, joka tulee tilata luvan voimassaoloaikana. Suoritettu loppukatselmus nostaa kiinteistön arvoa.
Toimiva rakennus edellyttää hyvän suunnittelun lisäksi rakennuksen oikeata käyttöä ja huoltoa. Asuinrakennuksiin on laadittava käyttö- ja huolto-ohje.